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Mietrecht: Lärm, Lärmprotokoll, Zimmerlautstärke und Vollstreckbarkeit

»Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt.« – Friedrich Schiller in Wilhelm Tell.

Foto: unerträglicher Lärm

Lärm aus der Nachbarwohnung

Unangenehm stellt sich Lärm aus einer Nachbarwohnung dar. Wenn dieser anhält, sich anhäuft und das persönliche Gespräch nicht hilft, ist Lärm außerdem menschlich sehr belastend. Lärm dieser Art stiftet Unfrieden unter Nachbarn. Das ist unabhängig davon, ob der Lärm aus Feierlaune, Unachtsamkeit, Streiterei oder einer Mischung von alledem entsteht.

Mietrecht und Mediation

Vor jeder Klage sollte eine friedliche Lösung gesucht werden. In Gesprächen können die Betroffenen versuchen, das Problem selbst zu klären. Dazu kann auch die Hausverwaltung einbezogen werden. Hat eine Partei bereits einen Rechtsanwalt beauftragt, ist dieser verpflichtet, die Interessen seiner Mandanten zu vertreten. Dieses schließt keineswegs aus, dass der Anwalt für seine Mandantschaft den Streit schlichten hilft. Ferner können Mediatoren eingeschaltet werden, wie sie auch in Kiezagenturen anzufinden sind. Das funktioniert eher nicht, wenn eine Mietpartei das übrige Haus unablässig mit Lärmterror überzieht. Hier stehen Hausverwaltung und Vermieter selbst in der Pflicht zu handeln, die Störungen zu unterbinden. Ebenso wenig Sinn macht Mediation, wenn die Struktur der Bewohner keine Nachbarschaft als stabiles soziales Umfeld zulässt. Das ist z.B. der Fall, wenn ein Teil der Wohnungen als Ferien- oder Gästewohnungen kurzzeitig vermietet wird. Ein solcher Sachverhalt lag der Entscheidung des BGH vom 29.02.2012, – Az. VIII ZR 155/11 – zu Grunde.

Klage gegen Nachbarn oder Vermieter?

Eine Klage direkt gegen den Lärmverursacher ist jedenfalls dann möglich, wenn dieser identifizierbar oder bekannt und maßgeblicher Störer ist. Die andere, häufig effektivere Möglichkeit ist, den Vermieter in Anspruch zu nehmen, einen vertragsgemäßen und mangelfreien Mietgebrauch herzustellen. Für den Vermieter ist das eine, zugegeben, missliche Situation. Er muss seinerseits gegen den Störer Maßnahmen ergreifen und ggf. dessen Mietverhältnis aufkündigen, um Ruhe und Frieden wieder herzustellen. Die Einschaltung von Mediatoren dürfte bei sozial unangepassten Störern zweifelhafte Erfolgsaussichten haben (s.o. zu Mietrecht und Mediation). Es mag sogar der Eindruck entstehen, der Vermieter stehle sich aus der Verantwortung.

Zu dem Thema Lärmbelästigung sind jüngst zwei interessante Entscheidungen ergangen:

Pragmatischer Bundesgerichtshof (BGH)

Der BGH urteilte am 29.02.2012, Az. VIII ZR 155/11, in dem Fall, dass in einem großen Wohnhaus in Berlin Mitte viele Wohnungen als möblierte Appartements an Touristen kurzfristig vermietet wurden. Die ständigen Bewohner und Dauermieter fühlten sich durch die Freizeitbedürfnisse und den Zeitrhythmus der Gäste gestört. Es ging um die Geräusche der Heimkehrer zu später Nacht- oder früher Morgenstunde, den Lärm in den Hausfluren, die häufigen Partys in den Ferienwohnungen, nächtliches Klingeln bei den ständigen Bewohnern, durchdringendes Herumräumen von Betten und Mobiliar, übermäßige Verschmutzung der Wohnanlage u.v.m.

Auf die Mietminderung eines betroffenen Dauermieters folgte die Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Obwohl der Mieter über einen längeren Zeitraum die Störungen protokolliert hatte, rügte der Vermieter eine im Detail nicht hinreichende Darlegung der Belästigungen. Das LG Berlin sah das ebenso und gab der Räumungsklage statt.

Der BGH hob in seiner Entscheidung vom 28.02.2012 (VIII ZR 155/11) das Urteil vom 28.01.2011 der 63. Kammer des LG Berlin auf. Mit erfreulichem Pragmatismus und Sinn für die Realität befand der BGH den Vortrag des beklagten Mieters für völlig hinreichend, um einen Mangel an der Mietsache darzulegen. Dabei sei kein lückenlos geführtes Protokoll erforderlich, sondern »… genüge … eine Beschreibung aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigung … es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten …«. Das Urteil ist ein erfreuliches Signal gegen die im Zivilprozess oft völlig abgehobenen und überspannten Anforderungen an die sog. Substantiierung eines Vortrags.

Landgericht Berlin – Beschluss 67 T 227/11 – wenig hilfreich für Lärmgeplagte und Lärmschutz

Das LG Berlin zeigte dennoch mit Beschluss vom 19.01.2012, Az. 67 T 227/11, dass die hohe Kunst, Dinge differenziert und intellektuell zu durchdringen, nicht an Pragmatismus scheitern soll. Das Gericht entschied, dass der Begriff »Zimmerlautstärke« nicht hinreichend bestimmt sei. Ein Urteil, welches die Einhaltung der »Zimmerlautstärke« fordere, ist zu unbestimmt und somit nicht vollstreckungsfähig.

Mit diesem Urteil ist nichts an Klarheit gewonnen, im Gegenteil. Tatsächlich hat sich über viele Jahre Rechtsprechung der Begriff »Zimmerlautstärke« in Anträgen und im Urteilstenor etabliert. Die Gerichte sind dabei zu der Einsicht gelangt, dass sich ruhestörender Lärm nicht allein mit festen Grenzwerten beurteilen lässt. Solche Grenzwerte mögen zum Arbeitsschutz bei laufendem Maschinenlärm taugen. Bei der Ruhestörung im Wohn- und Schlafbereich treten weitere Faktoren hinzu wie z.B. Lästigkeit, Häufigkeit oder wie überraschend der Lärm auftritt. Impulslärm durch Trampeln, Poltern schreckt auf, laute Musik und Partygejohle nervt auf andere Weise. Wir Anwälte werden kein Problem damit haben, Klageanträge auf db-Werte umzustellen. Nur, in der Sache sinnvoll ist das nicht.